De Aedes-benchmark verschuift naar de conditiescore, en wat dat met je MJOP doet

Het is het moment in het jaar dat je de sectorrapportage opent en je eigen cijfer naast dat van de corporatie verderop legt. Onderhoud en verbetering, drie deelscores, een letter ernaast. Je weet ongeveer waar je staat, je weet welk gesprek je erover gaat voeren met je MT, en je weet welke vraag je RvC stelt zodra de score een tiende lager is dan vorig jaar. Het is een ritueel geworden, en juist daarom is het makkelijk om te missen dat de meetlat zelf aan het verschuiven is.

Want de manier waarop dat prestatieveld wordt opgebouwd, verandert. En het deel dat verandert, technische kwaliteit, is precies het deel waar jouw onderhoudsbegroting op rust. Als je nu je MJOP voor de komende jaren aan het opbouwen bent, bouw je hem op tegen een norm die straks anders meet dan vandaag.

Hoe het prestatieveld nu is opgebouwd

In de huidige opzet bestaat het prestatieveld Onderhoud en verbetering uit drie deelscores. Onderhoudskosten wegen voor 40 procent, technische woningkwaliteit voor 30 procent en ervaren woningkwaliteit voor de resterende 30 procent. Die onderhoudskosten worden niet op een enkel jaar beoordeeld, maar over een periode van vijf jaar afgezet tegen een referentiewaarde per woningtype en bouwjaar. Voor de Aedes-benchmark 2025 loopt dat venster van boekjaar 2020 tot en met 2024.

Dat vijfjaarsvenster is belangrijker dan het lijkt. Het betekent dat een ingreep die je dit jaar doet, je index pas over meerdere jaren volledig laat zien, en dat een jaar waarin je bewust minder uitgaf nog lang in je gemiddelde blijft hangen. De score is met andere woorden traag, en dat is precies waarom de tweede component, technische kwaliteit, ertoe doet.

Van energielabel naar conditiescore

Tot nu toe wordt die technische woningkwaliteit gemeten via de EP2, een indicator voor energetische prestatie volgens de NTA8800. In de praktijk meet die vooral hoe energiezuinig je woning is, niet hoe het er fysiek bij staat. Een goed geïsoleerde woning met een verouderde keuken, een aflopende kozijnpartij en achterstallig schilderwerk kan op die indicator alsnog netjes scoren.

Dat is precies wat er verschuift. Aedes werkt in pilots met corporaties aan een nieuw model voor de benchmark vanaf editie 2026, waarin technische kwaliteit niet langer uit de EP2 komt, maar uit de geaggregeerde conditiescore uit je dPi. Die conditiescore zegt iets over de fysieke staat van het bezit, niet over de energieprestatie alleen. Daarnaast komt functionele kwaliteit erbij, gemeten via de WWS-punten die aan onderhoudsgevoelige onderdelen hangen, en blijft de ervaren woningkwaliteit van je huurders meetellen.

Belangrijk om scherp te houden: Aedes heeft nog niet besloten of en wanneer dit model definitief de huidige opzet vervangt. De pilots lopen, de richting is duidelijk, de exacte ingangsdatum niet. Je hoeft dus niet in paniek je hele systematiek om te gooien, maar je weet wel waar het naartoe beweegt.

Wat dat met je onderhoudsbegroting doet

De kern van de verschuiving is dit: de benchmark gaat straks belonen wat je huurders en je inspecteurs al zien, in plaats van wat je energielabel laat zien. Een portefeuille die op papier energetisch in orde is maar fysiek verslijt, ziet zijn score onder het nieuwe model dalen waar die onder de EP2 nog overeind bleef.

Voor je MJOP betekent dat een andere weging dan je gewend bent. Als je de afgelopen jaren je investeringen vooral op verduurzaming hebt geprioriteerd, omdat dat je technische score droeg en omdat het beleidsmatig moest, dan stuurde je impliciet op de EP2. Onder de conditiescore tellen de minder zichtbare ingrepen, vervanging van installaties, gevelonderhoud, het wegwerken van conditiegebrek op niveau 3 of hoger, weer volwaardig mee. Dat zijn niet de posten waar een subsidieregeling op duwt, maar wel de posten die straks je score bepalen.

De praktische consequentie is dat de kwaliteit van je conditiemeting zelf onderdeel van je score wordt. Een MJOP die leunt op verouderde of incomplete inspectiegegevens levert straks niet alleen een slecht onderbouwd plan op, maar ook een onbetrouwbare benchmarkpositie. De corporaties die hier vroeg op sturen, zijn niet degenen die het meeste uitgeven, maar degenen die hun conditiedata op orde hebben voordat die data je cijfer gaat dragen.

De komende editie kun je je oude score nog naast de nieuwe leggen, zolang de pilots lopen. Gebruik dat venster. Niet om je begroting te herschrijven, maar om te zien waar je portefeuille onder de conditiescore anders uitkomt dan onder de EP2. Dat verschil, per complex, is precies de lijst waar je MJOP-gesprek van volgend jaar over gaat.